정비사업
정비사업 절차 및 세무
정비사업조합은 비영리법인으로 수익사업(일반분양 수익)에 한하여 법인세 납세의무가 있으며, 주택 재개발·재건축은 단계별로 세금 문제가 발생되므로 취득시점부터 양도시점까지 세금을 먼저 검토해 보셔야 됩니다.
| 단계 | 절차 | 도시 및 주거환경 정비사업 | 빈집 및 소규모주택 정비사업 |
|---|---|---|---|
| 사업
준비
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기본계획수립 | 10년단위 수립(5년마다 타당성 검토0 | 단계 생략 |
| ★안전진단 | 재건축만 해당(재개발은 x) | ||
| 정비계획수립 (시·군·구청장) | 주민제안 | ||
| 정비구역지정 | 행위제한 | ||
| 사업
시행
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조합설립추진 위원회 승인 | 법인으로보는 단체, 사업자등록 | |
| 조합설립인가 | 토지소유자등 3/4이상 동의, 30일내 법인등기 | 80%(75%)동의 | |
| 시공사선정 | 조합원 1/2이상 직접 총회 참석 선정 | ||
| 건축심의 | 21층 이상 건축물의 건축에 관한 사항 등 | 종전자산 평가 : 건축 심의서 수령일 기준 | |
| 사업시행 계획인가 | ①건축허가의제, 종전부동산평가 기준일 ②법상 사업인정고시의 효력발생 ③사업시행인가 고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 부동산을 보유중 청산금수령시 양도세 10% (현금보상) 감면 가능 ④사업시행인가 고시일부터 소급하여 2년 이후에 취득한 부동산을 보유중 청산금수령시 양도세감면✕ ⑤종전자산 평가 : 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 ⑥권리가액 : 종전부동산평가액(감정가액)✕비례율 ➧ 종전부동산평가액 : 2개의 감정평가 법인 평균한 가액 ➧ 비례율이 1이상이면 사업성OK, 1미만이면 사업성 없음 |
①사업시행계획 인가서에 관리처분 계획 포함
②사업시행계획인가 고시일: 주택→조합원 입주권으로 전환 |
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| 관리
처분
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조합원분양신청 관리처분을위한 임시총회 | ①사업시행인가 고시일부터 120일내 공고, 통지일부터 30일~60일내 신청 ②현금청산 : 미분양자, 분양신청 철회자, 분양자격이 없는 자 등 ➧ 상가건물보유자, 토지권리가액이 큰 경우, 조합원입주권이 안나오는 경우 ③관리처분계획인가일 이후 청산금을 받아도 종전주택 양도로 양도세 신고 |
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| ★관리처분 계획인가 | ①관리처분계획인가 고시일 : 주택→조합원 입주권으로 전환 ②분양신청 조합원들이 종전부동산 조합에 현물출자 시 환지처분에 해당 양도세 신고의무 없음 ③조합원 입주권 전환된후 2년이상 보유시 다주택자 중과배제 ➧ 지역주택조합 토지·건물 현물출자, 임의재건축 공동사업 현물출자는 양도소득세 신고의무 발생 |
분양신청 조합원들이 종전부동산 조합에 현물출자시 환지 처분에 해당하므로 양도세 신고 의무 없음 | |
| 이주 및 철거 | ①분양신청조합원 : 이주촉진비, 이주비(유무상)대출
②미분양신청자등 : 청산금(재개발은 수용, 재건축은 매도청구 → 77조 : 사업인정고시일 이전 취득한 경우 토지등 양도시 감면), 주거이전비, 이주정착금, 영업손실보상금 지급(재개발) ➧ 정비사업 조합원이 해당 조합으로부터 지원받는 상환의무 없는 이주비는 배당소득에 해당함(상환의무 있는 경우 조합의 대여금에 해당) |
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| 착공신고 일반분양 | ①착공(시공보증, 감리자지정) ②조합원본계약체결, 일반분양 |
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| 사업 완료 | 준공인가 및 이전고시 | ①준공인가일 : 조합원입주권 → 주택전환 ②준공인가전 양도는 조합원입주권양도 준공인가후 양도는 등기불분 주택양도 ③관리처분계획인가 고시전 종전 부동산을 취득한 조합원의 새로운 주택 취득시기는 당초 종전부동산 취득 시기로 소급, 관리처분계획인가 고시일 이후 조합원입주권취득한 경우 새로운 주택 취득시기는 준공시점 |
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| ①이전고시 이후 : 조합원분양분은 조합원 명의로 보존등기되며, 일반분양분은 이전고시 후 조합명의로 보전등기되었다가 일반 수분양자에게 매매로 이전 ②이전고시 후 청산금의 징수 또는 지급 ex)분양신청자 청산금 수령 : 종전부동산가액8억 - 입주권 6억 = 청산금2억, 청산금 양도시점은 이전고시 다음날에 양도한 것으로 보아 양도세신고 ③이전고시 후 미등기 양도는 70%세율 |
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| 해산 및 청산 | 잔여재산 분배 후 해산 및 청산 | ||
| 기간 | 평균 8~9년 소요 | 평균 3~5년 소요 | |
| 초과이익 환수 | ①사업대상 : 도정법상 재건축사업 및 빈집정비법상 소규모 재건축사업(도정법상 재개발사업은 ✕) ②납세의무자 : 조합. 다만, 조합해산 또는 납부할 금액이 부족한 경우 조합원이 제2차납세의무 ③재건축초과이익 부담금 : (재건축초과이익÷조합원수) ✕ 부과율 ④부과율 : 조합원 1인당 평균이익 3천만원 이하 면제(개정법률 확인) |
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| 투자 주의 사항 | 조합원 입주권 받을수 없는 경우 ①1필지를 수인이 지분으로 분할하여 공유 ②조합설립인가일 현재 동일한 구역내 동일세대원이 2채의주택(또는 부동산)을 소유중 그중 1채를 제3자가 구입한경우 ③토지면적이 90㎡미만(조례 예외확인) ④무허가 건축물인 경우 등 |
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조합원입주권 양도
| 구 분 | 내 용 |
|---|---|
| 세율적용 | 2년이상 보유후 양도시 일반세율 적용(다주택자 포함) |
| 장특공제 | ①취득시점부터 관리처분계획인가일까지의 양도차익은 장기보유특별공제 인정(관처일 이후는 장특공제✕) ②다주택자는 조합원입주권을 2년이상 보유후 양도시 일반세율 적용되므로 입주권 상태 양도가 유리 |
| 비과세 특례요건 | ➧ 비과세요건 ①원조합원 입주권양도(승계조합원입주권은 비과세대상✕), 12억초과시 12억까지 비과세 ②조합원입주권일 것 : 분양권✕ ③기존주택은 도정법상 관처일(빈집법상 사업시행계획인가일)현재 1세대1주택 비과세요건 충족 ④양도일현재 무주택일 것 : 다른 주택, 조합원입주권, 분양권(22.1.1이후 취득)을 보유하지 않을 것 ⑤보유 및 거주기간 : 관처일이후 취득한 조합원입주권을 준공후 주택양도시 준공시점부터 기산 ➧ 비과세판단 ①조합원입주권(분양권) 취득후 3년내 종전주택 양도 : 종전주택 취득후 1년경과후 조합원입주권(분양권)취득, 종전주택은 1세대1주택 비과세요건 충족 및 3년내 종전주택 양도시 비과세 ②조합원입주권(분양권) 취득후 3년후 종전주택 양도 : 종전주택 취득후 1년경과후 조합원입주권(분양권)취득, 종전주택은 1세대1주택 비과세요건 충족, 주택 준공후 3년(23.1.11이전 양도는2년)내에 세대전원 이사 및 1년이상 계속거주, 3년(23.1.11이전 양도는 2년)내 종전주택 양도시 비과세 ③조합원입주권+분양권(21.12.31이전 취득분) 보유중 조합원입주권 양도 : 비과세 ④조합원입주권+대체주택 보유중 대체주택 양도 : 사업시행인가일 이후 취득(관처일x)및 1년이상 거주, 준공후 신주택에 3년(23.1.11이전 양도분은 2년)내 세대전원이사 및 1년이상거주, 준공후 3년(23.1.13이전 2년)내 대체주택 양도시 비과세 적용 → 원칙적인 보유기간 2년이상 및 2년거주(취득시 조정지역) 제한을 받지않음 |
| 입주권 구분 | ① 조합원 입주권(승계입주권 포함) : 도시정비법상 재개발사업·재건축사업, 빈집정비법상 소규모 재건축사업을 시행하는정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것 (빈집정비법상 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모재개발사업, 주민합의제방식 소규모재건축사업의 경우 22.1.1이후 취득분부터 조합원 입주권으로 봄→ 원조합원의 조합원입주권 취득시점은 사업시행계획인가 고시일임, 종전주택 취득시기 아님★) ② 주택분양권 : 도정법에 따른 주거환경 개선사업(확인필요), 주택법에 따른 지역주택사업, 직장주택 사업으로 인하여 주택을 취득할수 있는 권리(21.1.1이후 취득 또는 분양계약한 분양권은 보유주택수 산입) ③ 부동산을 취득할수 있는 권리 : 오피스텔을 공급받는자로 선정된 지위(주택 분양권 x) |