상생임대
상생임대인
상생임대인이란 임대료를 과하게 올리지 않은 임대인에게 양도소득세 혜택을 적용해 전월세 시장을 안정시키기 위해 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 새 계약을 맺거나 기존 계약을 갱신한 임대인을 말합니다.
상생임대주택 1세대1주택 특례
| 구 분 | 기 존 | 개 정 | |
|---|---|---|---|
| 상생임대주택 | 국내에 1주택을 소유한 1세대가 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약체결 임대주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 거주요건 2년중 1년을 거주한 것으로 보아 비과세 판단 | 국내에 1주택을 소유한 1세대가 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약체결 임대주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 거주요건 2년을 거주한 것으로보아 비과세 판단 | |
| 특례요건 | 임대개시 시점 1세대1주택자 + 기준시가 9억이하 주택 |
폐지(22.8.2이후) *임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인도 가능 |
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| 혜택 | 비과세 | 조정대상지역 1세대1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 면제 (17.8.3이후 조정대상지역 소재 주택 취득시 2년 거주 필요) |
조정대상지역 1세대1주택 양도세 비과세 거주요건 2년 면제 |
| 장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 비과세 특례적용시 거주요건 2년 면제 | |||
| 장특공제 | 없음 | 1세대1주택 장특공제 거주요건 2년 면제 | |
| 상생임대차계약 | ①체결기간 : 21.12.20 ~ 22.12.31일 ②임대차 계약의 임대료 증가율 5%이하 ③계약금 실제 지급받은 사실확인필요 |
①체결기간 : 21.12.20 ~ 24.12.31일 ②임대차 계약의 임대료 증가율 5%이하 ③계약금 실제 지급받은 사실확인필요 |
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| 임대기간 | 직전임대차계약은 1년6개월 이상이고, 상생임대차계약은 2년 이상 유지 | ||
| 적용사례 | ▷ 직전임대차계약 비해당 ① 주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 겨우 주택 매매계약 체결후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대 기간이 개시되더라도 임대인이 주택 취득전에 임차인과 작성한 임대차계약은 직전임대차계약 해당 안됨 ② 전 소유자와 임대차계약 후 보증금 잔금 전에 임대인의 명의를 신 소유자로 변경 전 소유자와 임차인이 될자 사이에 임대차계약이 체결된 후, 임대차보증금의 잔금 지급 및 임대차 목적물 인도전에 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 신 소유자로 변경한 경우, 임대차계약은 직전 임대차계약 해당 안됨 ③ 입주자로 선정된 후 주택 취득전에 임대차계약한 경우 주택법에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득한느 주택에 대하여 해당 주택을 취득하기전 임차인과 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당 안됨 ④ 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경한 경우 임대기간이 개시된 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경하여 체결한 임대차계약은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약에 해당하여 직전임대차계약에 해당 안됨 ▷ 직전임대차계약 해당 ① 주택을 취득하면서 임대인의 지위를 전 소유자로부터 승계받은 경우 주택을 취득하면서 임대인의 지위를 승계받은 경우 계약갱신요구권 행사하여 승계받은 계약을 갱신계약하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율(5% 이내) 및 계약체결일을 등 요건을 갖춘 경우 직전임대차계약 및 상생임대차계약 해당 ② 조합주택의 사용승인서 교부일 후에 임대차계약을 체결한 경우 ▷ 상생임대차계약 해당 ① 직전임대차계약과 상생임대차계약 임대인은 동일, 임차인 변경은 가능 ② 임대차계약 만료전에 갱신계약을 체결한 경우로서 21.12.20~24.12.31까지의 기간중에 해당 갱신계약을 체결하고 임대기간, 임대료증가율(5%)요건을 갖춘 경우 ③ 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택만 거주요건 면제 ④ 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약 인정 ⑤ 등록임대주택사업사 임대주택도 상생임대주택 가능 ▷ 다가구주택 상생임대주택 계약 ① 다가구 전체 양도 : 모든 호별 상생임대차계약 체결 ② 호별로 양도 : 각호별로 상생임대차계약 체결 ▷ 임차인 중도 퇴거 ① 직전임대차계약 또는 상생임대차계약을 체결한 기존임차인이 조기 퇴거한경우에 기존 임대차계약과 신규 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정)의 임대기간을 합산하여 판정 ② 임차인이 조기 퇴거로 실제 임대기간이 2년 미만인 경우 상생임대주택 특례 적용불가 ▷ 개정(22.8.2)되기전 임대차계약 체결시 기준시가 개정전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 9억을 적용하지 않음 ▷ 임대기간 계산 ① 직전임대차·상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라계산(1개월 미만은 1월) ② 임차인의 사정으로 임대를 계속할수 없는 경우 요건 충족시 임대기간 합산(23.2.28이후) - 종전 임차인이 임대인에게 계약해지를 통지한 경우 - 새로운 임대차계약 체결시 임대보증금 또는 임대료 증가율이 0보다 작거나 같은 경우 ③ 직전임대차, 상생임대차계약 사이 시간적 공백 있어도 가능 ▷ 전월세 전환율 계산 렌트홈 사이트 → 전월세 전환율계산 → 임대료5%이하 인상여부 계산 |
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