부동산업
신축판매 vs 부동산매매업
소득세법상 주택의 경우 신축 및 외부도급 모두 건설업(상가·오피스텔은 부동산매매업)으로보아 기장의무 및 성실신고를 판단하며, 부동산매매업은 토지등 매매차익 예정신고의무가 있습니다. 법인세법은 법인의 비사업용토지·주택(분양권, 조합원입주권포함) 양도차익에대해 토지등양도소득을 추가과세하며 조특법을 적용시에는 한국표준산업분류표를 따르므로 부동산업은 업종분류에 있어서 정확한 판단이 매우 중요합니다.
| 구 분 | 사업자 (비사업자) | 소득구분 및 업종분류 / 신고 | 법인세(법인 사업자) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 주택 신축판매 | 사업자 |
①사업소득(건설업) ②6~45% 누진세율 |
①각사업연도소득(건설업) ②과세표준 2억이하 9% ③주택·비사업용토지 양도 추가과세 ➧ 비사업용토지 : 10% (기간기준, 부득이한 경우 제외) ➧ 주택·별장·입주권·분양권 : 20% (장기매입임대·건설임대·미분양주택 등 제외) ➧ 미등기자산 : 40% |
||
| 비사업자 | ①양도소득, 양도소득세 세율 ②2개월내 양도소득세 신고 ③사업상 판매목적 없이 일시적, 비반복적 건물을 신축판매 또는 구입후 재판매 ④임대주택법에 의한 건설임대주택을 신축후 5년 이후에 분양 ⑤신축분양업의 폐업후 재고주택등 임대 전환 후 보유하다 양도 |
||||
| 주택 외 신축판매 (상가, 오피스) | 사업자 | ①사업소득(부동산매매업) ②부동산 매매업자로서 종합소득금액에 주택 분양권, 중과세대상 주택 또는 비사업용토지, 미등기자산의 매매차익이 있는경우 확정신고시 비교과세 Max : 【㉠, ㉡】 ㉠6~45% 기본세율 ㉡【(주택매매차익(양도가액-취득가액-필요경비-장기보유공제-기본공제) x 양도세율 + 종합소득 x 기본세율)】 ③2개월내 예정신고, 익년 5월 확정신고 |
①각사업연도소득(부동산매매업) ②과세표준 2억이하 9% ③주택·비사업용토지 양도소득 법인세 추가과세 ➧ 비사업용토지 : 10% (기간기준, 부득이한 경우 제외) ➧ 주택·별장·입주권·분양권 : 20% (장기매입임대주택, 건설임대 주택, 미분양주택 등 제외) ➧ 미등기자산 : 40% |
||
| 비사업자 | ①양도소득, 양도소득세 세율 ②2개월내 양도소득세 신고 ③사업상 판매목적 없이 일시적, 비반복적 건물을 신축판매 또는 구입후 재판매 |
||||
| 조특법 (표준산업 분류) | ❑ 건설업 주택·상가 구분없이 자기계정에 의해 건축물을 직접 건설하여 분양·판매하는 것은 건설업 해당. 이 경우 직접 시공 능력을 갖추고 당해 법인의 총괄적인 책임하에 공사 전반을 계획·관리 및 조정하면서 필요한 전문공사를 하도급하여 수행하는 경우에는 직접 건설활동을 수행하는 것으로봄 ❑ 부동산매매업 건물 위탁 개발(일괄도급) 분양, 부동산 매매 |
||||
| 부동산 매매업 | ➧ 부동산매매업(부가가치세) ①부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양 ㆍ판매하는 경우를 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업 ②사업목적은 법인등기부나 정관, 사업자등록증상에 표시, 분양공고문을 통해 고시 ➧ 부동산매매업(판례) ①판례는 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모·회수 등에 비추어 사업활동으로 볼수 있는 정도의 계속성과 반복성 여부등을 고려하여 사회통념에 비추어 판단해야되며, 부동산의 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것이 아님 ②건물을 신축한 후 단기간 내에 각층 전부를 양도한 경우 부동산 매매업 ③건물을 신축한 후 채무변제를 위해 채무변제를 위해 부득이 매각한 경우 ➧ 부동산매매·신축판매·임대 부가가치세 |
||||
| 구 분 | 과세 | 면세 | |||
| 부동산 매매 | 주택 | 국민주택 초과 | 국민주택 | ||
| 상가 | ①재고자산 ②유형자산(주된사업 과세) |
유형자산(주된사업 면세) | |||
| 신축분양 | 주택 | 국민주택 초과주택 | 국민주택 신축판매 | ||
| 상가 | 상가, 오피스텔 등 | - | |||
| 신축임대 | 주택 | 겸용주택 | 주택임대 | ||
| 상가 | 상가, 오피스텔 등 | 오피스텔 주거용임대 | |||